こんにちは、Kです。不動産クラウドファンディング投資、楽しんでますか？私は相変わらず、コツコツと小口投資を続けています。
今回は、私が不動産クラウドファンディングで「儲かる物件」を見抜くために行っている、収益構造分析について、徹底的に解説したいと思います。不動産投資の肝は、結局のところ「収益性」ですからね。
収益構造を理解する重要性
不動産クラウドファンディングの案件ページには、様々な情報が掲載されています。想定利回り、運用期間、物件概要…これらも重要ですが、本当に重要なのは、これらの数字が**どのような根拠に基づいて算出されているのか**を理解することです。
例えば、同じ利回り5%の案件でも、
* 入居率95%を想定した賃料収入をベースにしているのか
* 大規模修繕の予定がないのか
* 売却益を見込んでいるのか
によって、リスクとリターンは大きく異なります。
チェックすべきポイント
では、具体的にどのような点をチェックすれば良いのでしょうか。私が必ず確認しているのは、以下の点です。
1. 賃料収入の妥当性
* 周辺の賃料相場との比較：類似物件の賃料相場を調べ、想定賃料が妥当かどうかを確認します。SUUMOなどの不動産情報サイトを活用すると便利です。
* 入居率の確認：過去の入居率を確認し、安定した賃料収入が見込めるかどうかを判断します。築年数や物件の立地なども考慮しましょう。
* 賃料設定の根拠：賃料設定の根拠が明確かどうかを確認します。人口動態や周辺施設の状況など、具体的なデータに基づいているかどうかが重要です。
2. 費用項目の精査
* 管理費・修繕費：管理費や修繕費が、周辺相場と比較して妥当かどうかを確認します。
* 大規模修繕の予定：大規模修繕の予定がある場合、その費用が収益に与える影響を考慮します。
* 固定資産税・都市計画税：固定資産税・都市計画税は、物件の評価額によって変動します。評価額を確認し、税金が収益に与える影響を把握します。
* その他費用：仲介手数料、保険料など、その他費用も忘れずにチェックします。
3. 売却益の可能性
* 物件の将来性：将来的に物件の価値が上がる可能性があるかどうかを判断します。駅の開発計画や再開発計画など、周辺地域の状況を考慮します。
* 売却戦略：どのような売却戦略を想定しているのかを確認します。売却時期や売却価格の設定根拠などを確認しましょう。
4. クラウドファンディング事業者の信頼性
* 実績：過去の運用実績を確認し、信頼できる事業者かどうかを判断します。
* 情報開示：情報開示の透明性が高い事業者を選びましょう。
* リスク管理：リスク管理体制が整っているかどうかを確認します。
実際の案件で分析してみよう
これらのポイントを踏まえて、実際に案件ページを見ながら分析してみましょう。
案件ページに記載されている情報を、一つ一つ丁寧に確認し、上記で挙げたチェックポイントと照らし合わせます。
例えば、想定利回りが高い案件があったとしても、入居率が低かったり、修繕費が高額だったりする場合は、リスクが高いと判断できます。
逆に、想定利回りが低くても、入居率が高く、修繕費も抑えられている場合は、安定した収益が期待できるかもしれません。
まとめ
不動産クラウドファンディングは、手軽に不動産投資を始められる魅力的な投資方法ですが、リスクも伴います。
収益構造をしっかりと理解し、リスクを把握した上で投資判断を行うことが重要です。
今回ご紹介した分析方法を参考に、ぜひご自身で「儲かる物件」を見つけてみてください。
それでは、また次の機会に。
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