不動産投資にご興味をお持ちの皆様、こんにちは！不動産クラウドファンディングを趣味とする個人投資家のKと申します。
今回は、不動産投資の収益性評価について、私が実際に利用している、プロも使う評価術をこっそり暴露しちゃいます！不動産クラウドファンディングだけでなく、現物不動産への投資にも応用できる考え方ですので、ぜひ参考にしてください。
収益性評価で重要なのは、以下の3つの指標です。
* **表面利回り**
* **実質利回り**
* **キャッシュフロー**
それぞれの詳細を見ていきましょう。
表面利回り：物件のざっくりとした収益性を把握する
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったものです。計算が簡単なので、物件のおおよその収益性を把握するのに役立ちます。
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば、3,000万円の物件で、年間家賃収入が180万円の場合、表面利回りは6%となります。
ただし、表面利回りはあくまで目安です。物件の維持費や税金などの費用は考慮されていないため、実際の収益性とは異なる場合があります。
実質利回り：より正確な収益性を把握する
実質利回りは、年間家賃収入から、固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費などの費用を差し引いたものを、物件価格に加えて、購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）を加えたもので割ったものです。
実質利回り = (年間家賃収入 – 諸経費) ÷ (物件価格 + 諸費用) × 100
表面利回りよりも、より現実に近い収益性を把握することができます。
不動産クラウドファンディングの場合、この諸経費、諸費用が、現物不動産投資と比較して、大幅に抑えられているケースが多いです。
例えば、上記の3,000万円の物件で、年間家賃収入が180万円、諸経費が60万円、購入時の諸費用が150万円だった場合、実質利回りは3.75%となります。
キャッシュフロー：手元に残るお金を把握する
キャッシュフローは、家賃収入から諸経費、住宅ローン返済額（元本＋利息）を差し引いた、手元に残るお金のことです。
キャッシュフロー = 年間家賃収入 – 諸経費 – 住宅ローン返済額
キャッシュフローがプラスであれば、安定した収入を得ることができますが、マイナスであれば、持ち出しが発生します。
不動産投資では、キャッシュフローを重視することが重要です。
- キャッシュフローがプラスでも、物件価格が下落してしまえば、トータルでは損をする可能性があります。
- 不動産クラウドファンディングの場合、現物不動産投資と異なり、物件価格の下落リスクを直接負う必要がないため、キャッシュフローのみを重視した投資判断も有効です。（もちろん、事業者リスク、プロジェクトリスクは考慮する必要があります。）
不動産クラウドファンディングにおける収益性評価の注意点
不動産クラウドファンディングの場合、現物不動産投資と比べて、以下の点が異なります。
- 少額から投資できる
- 専門家が選定した物件に投資できる
- 運用・管理を事業者に任せられる
これらのメリットを活かしつつ、以下の点に注意して収益性評価を行いましょう。
* プロジェクトの詳細情報を確認する: 募集ページに記載されている、物件情報、利回り、運用期間、リスクなどを確認しましょう。
* 事業者の信頼性を確認する: 事業者の実績、財務状況、運営体制などを確認しましょう。
* リスクを理解する: 不動産投資には、空室リスク、価格下落リスク、災害リスクなどがあります。これらのリスクを理解した上で、投資判断を行いましょう。
不動産クラウドファンディングは、手軽に不動産投資を始めることができる魅力的な手段です。しかし、リスクも伴いますので、しっかりと収益性評価を行い、慎重に投資判断を行いましょう。
今回の記事が、皆様の不動産投資の一助となれば幸いです。
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-
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-
2025年6月30日までに、公式サイト から、新規口座開設完了で、投資に使える現金2,000円をプレゼント。
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-
公式サイト からの新規会員登録完了で、Amazonギフト券1,000円分をプレゼント。
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-
公式サイト からの新規会員登録で、Amazonギフト券1,000円分をプレゼント。
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-
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- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
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- 1,000円分のVプリカ、及び、
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融資型クラウドファンディング業界では有名。
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新規会員登録を完了したユーザー全員に、
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オルタナバンク（Amazonギフト1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規口座開設（無料）
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- オルタナバンク （公式）
第一種金融商品取引業者（証券会社）が展開する投資型クラウドファンディング・サービス。
期間限定で、新規口座開設者全員に、Amazonギフト1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
CAPIMA（Amazonギフト1,000円分プレゼント）
- 条件
-
公式サイト から、招待コード「CAPIMA2305」を入力し、新規投資家登録（無料）
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- 対象者全員にAmazonギフト1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 2025年5月31日
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- CAPIMA （公式）
アバンダンティアキャピタル株式会社（東京都千代田区有楽町）が運営する、融資型クラウドファンディング・サービス（ソーシャルレンディング）。
特定の招待コード（CAPIMA2305）を入力して、新規投資家登録（口座開設）を完了したユーザーを対象に、Amazonギフト1,000円分をプレゼントするキャンペーンが開催されています。
Jointoα（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規投資家登録完了
- 特典
- 対象者全員に、1,000円分のAmazonギフト券をプレゼント
- サイトURL
- Jointoα（ジョイントアルファ）
東京証券取引所スタンダード市場上場の穴吹興産株式会社が運営する、不動産クラウドファンディング・サービス。
新規投資家登録を完了したユーザー全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催しています。
Funds（現金2,000円分プレゼント）
累計募集額400億円を突破した、「1円から投資できる」と話題の、ソーシャルレンディング・サービス。
期間限定で、新規口座開設を完了したユーザー全員に、投資に利用できる2,000円分の現金をプレゼントするキャンペーンを開催しています。
マリタイムバンク（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- マリタイムバンク （公式）
業界でも珍しい、「船舶」（輸送用タンカー等）を投資対象とするファンドに出資できるクラウドファンディング・サービス。
公式サイトからの新規会員登録完了（無料）で、対象者全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
Funvest（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- Funvest （公式）
Fintertech株式会社（株式会社大和証券グループ本社が80％出資。残り20％については株式会社クレディセゾンが出資）が運営にあたる融資型クラウドファンディング・サービス（ソーシャルレンディング）。
新規会員登録キャンペーン（Amazonギフト券1,000円分）とは別に、期間中の投資額等に応じた追加ギフトをプレゼントするキャンペーンも開催されています。
クラウドバンク（諸条件達成で最大4,500ポイント強の楽天ポイント付与）
- 条件
- 公式サイト からの新規口座開設（無料）＋楽天ポイント連携
- 特典
- 対象者全員に、500ポイント分の楽天ポイントをプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- クラウドバンク （公式）
人気タレント・モデルのトリンドル玲奈さんがイメージ・キャラクターを務める、クラウドファンディング・サービス。
新規口座開設（及び、楽天ポイントの連携）を行うだけで、500ポイント分の楽天ポイントが付与。
さらに、その他の追加条件（ファンドへの初回投資や、マイページへのアクセス、外貨建てファンドへの一定額以上投資等）をクリアすることで、最大で4,000ポイント強分の楽天ポイントが付与されるキャンペーンを開催中。
TOMOTAQU（出資にそのまま使えるトモタク・ポイント2,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、新規口座開設（無料）
- 特典
- ファンドへの出資にそのまま使える「トモタク・ポイント」2,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 定め無し
- サイトURL
- TOMOTAQU（トモタク） （公式）
不動産小口投資（不動産クラウドファンディング）サービス。
新規口座開設を完了したユーザー全員に、プラットフォーム内でのファンド出資に使用できる「トモタク・ポイント」2,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
利回りくん（楽天ポイント500ポイントプレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、投資家登録＆本人確認完了（いずれも無料）
- 特典
- 対象者全員に、楽天ポイントギフト500ポイントをプレゼント
- キャンペーン期限
- 本日現在開催中
- サイトURL
- 利回りくん （公式）
株式会社シーラが運営する、応援型・不動産クラウドファンディング・サービス。公式サイトからの投資家登録＆本人確認完了で、500ポイント分の楽天ポイントギフトをプレゼントするキャンペーンが開催されています。
TikTok Lite（アプリDL＆動画視聴で4,000円分のギフトプレゼント）
- 条件
-
招待リンクからTikTok Liteアプリをダウンロード。その後、動画視聴ミッション（＝一定時間の動画視聴）をクリア。
※招待リンクや、詳しい取組方法は、TikTok Liteの友達招待キャンペーンの解説記事 からご確認下さい。 - 特典
-
動画視聴ミッションを達成したユーザー全員に、4,000円相当のギフト（Amazonギフト券や、d払いのポイント等）をプレゼント
※ただし、招待リンクを適切に経由する必要あり。 - キャンペーン期限
-
特になし（※ただし、TikTok側の判断で早期終了の可能性あり）
- 注意点
-
アプリの画面遷移などに、多少「クセ」があり、上手く進めないと、ギフトを貰えないケースも報告されています。
ティックトックライトの友達招待キャンペーンの解説記事 を参考に、スクリーンショットを見つつ、慎重に取り組んでみて下さい。
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かなり魅力的なキャンペーンなのですが、アプリの挙動や、招待画面の遷移に些かクセがあり、気を付けて取り組まないと、「動画視聴ミッションが表示されない」「ギフトが貰えない」というケースも報告されています。
スクリーンショット付きで詳しい取り組み方法を解説していますので、TikTokライトの友達招待キャンペーンの解説記事 から、じっくりと取り組んでみて下さい（※招待リンクも掲載しています）。
※なお、各キャンペーンの適用条件等詳細は、各社の公式サイト等をよくご確認下さい。
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