小口不動産投資家のKです。いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、「利回りだけで選ぶな！見るべき指標はコレだ！」と題して、不動産小口投資、特に不動産クラウドファンディングにおける重要な投資指標について解説いたします。
不動産小口投資を検討する際、どうしても目が行きがちなのが「利回り」です。「年利〇％！」という数字は、確かに魅力的ですよね。しかし、利回りだけで判断してしまうのは非常に危険です。なぜなら、利回りはあくまで表面的な数字に過ぎず、物件や事業全体の健全性を示すものではないからです。
では、具体的にどのような指標を見るべきなのでしょうか？私が重要だと考えている指標をいくつかご紹介します。
1. LTV（Loan to Value）
LTVとは、物件の価値に対して融資額がどれくらいの割合を占めているかを示す指標です。
計算式：融資額 ÷ 物件評価額 × 100
LTVが低いほど、自己資金の割合が高いことを意味し、金融機関からの信用も厚いと判断できます。一般的に、LTVが低い物件ほど、リスクも低いと考えられます。不動産クラウドファンディングの場合、LTVが開示されていることが少ないですが、できる限り情報を集めて確認しましょう。
2. NOI（Net Operating Income）
NOIとは、賃料収入から運営費用を差し引いた、実質的な営業純利益のことです。
計算式：賃料収入 – 運営費用
運営費用には、管理費、修繕費、固定資産税などが含まれます。NOIを見ることで、物件が実際にどれだけの収益を生み出しているのかを把握できます。表面利回りだけでは分からない、物件の実力が分かる重要な指標です。
3. 物件の稼働率
稼働率とは、物件全体の部屋数に対して、実際に賃貸されている部屋数の割合を示す指標です。
計算式：入居戸数 ÷ 総戸数 × 100
稼働率が高いほど、安定した賃料収入が期待できます。空室が多い物件は、賃料収入が減少し、利回りが悪化する可能性もあるため、注意が必要です。
4. 運営会社の信頼性
不動産クラウドファンディングの場合、物件の選定や管理は運営会社が行います。そのため、運営会社の信頼性は非常に重要です。運営会社の過去の実績、経営状況、情報開示の透明性などを確認しましょう。第三者機関による評価や、口コミなども参考になるかと思います。
5. 投資期間
不動産クラウドファンディングには、投資期間が定められています。短期間で償還されるものもあれば、数年単位の長期投資となるものもあります。ご自身の投資目標や資金計画に合わせて、適切な投資期間の案件を選びましょう。
- 短期投資：比較的リスクは低いものの、利回りも低い傾向があります。
- 長期投資：高利回りが期待できる反面、リスクも高くなる傾向があります。
6. 担保の有無
万が一、運営会社が倒産した場合や、物件の価値が大きく下落した場合に備えて、担保の有無も確認しておきましょう。担保がある場合、投資資金の一部または全部が返還される可能性があります。
これらの指標を総合的に判断することで、リスクを抑えつつ、より安全な不動産小口投資が可能になります。利回りだけに目を奪われず、しっかりと物件や事業の内容を理解した上で、投資判断を行うように心がけましょう。
不動産投資は、あくまで自己責任です。ご自身の判断で、慎重に投資を進めてください。
この記事が、皆様の不動産小口投資の一助となれば幸いです。
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