不動産投資における、投資物件の収益予測方法について、今回は私の経験を踏まえてお話させていただきます。私は「K」と申します。普段は会社員として働く傍ら、趣味として不動産クラウドファンディングを活用した不動産小口投資を行っています。
不動産投資で成功するためには、物件の収益予測が非常に重要です。特に、不動産クラウドファンディングのような小口投資においては、事前の予測精度が、最終的なリターンに大きく影響します。
では、具体的にどのような点に注意して収益予測を行えば良いのでしょうか。私が実践している方法をいくつかご紹介いたします。
1. **詳細な物件情報の確認**
まず、大前提として、クラウドファンディングのプラットフォームに掲載されている物件情報を隈なく確認します。
- 所在地：周辺の家賃相場や競合物件の状況を把握します。
- 築年数：修繕費や空室リスクに影響します。
- 構造：建物の耐久性や維持費を考慮します。
- 間取り：ターゲットとする入居者層（単身者、ファミリーなど）に合っているか確認します。
これらの情報は、収益予測の基礎となるデータです。プラットフォームによっては、詳細なレントロール（賃貸状況一覧）が公開されている場合もありますので、積極的に活用しましょう。
2. **収入の予測**
収入の予測は、主に賃料収入に基づいて行います。しかし、満室稼働を前提とするのではなく、現実的な稼働率を想定することが重要です。
- 空室率：周辺の空室率を参考に、物件の立地や築年数などを考慮して空室率を設定します。
- 賃料設定：類似物件の賃料相場を調査し、物件のグレードや設備などを考慮して適切な賃料を設定します。
- 共益費：共用部分の維持費や管理費などを考慮して共益費を設定します。
これらの要素を総合的に判断し、年間の賃料収入を予測します。
3. **費用の予測**
費用の予測は、物件の維持管理にかかる費用を把握するために行います。
- 管理費：管理会社に支払う管理費用です。
- 修繕費：建物の修繕や設備の交換にかかる費用です。築年数に応じて変動します。
- 固定資産税・都市計画税：毎年かかる税金です。
- 損害保険料：火災保険や地震保険などの保険料です。
これらの費用を正確に予測することで、より現実的な収益予測が可能になります。修繕費については、長期修繕計画が提示されている場合は、参考にすると良いでしょう。
4. **利回りの計算**
収入と費用の予測が完了したら、利回りを計算します。不動産クラウドファンディングの場合、表面利回りだけでなく、実質利回りも確認することが重要です。
- 表面利回り：年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
- 実質利回り：（年間賃料収入 – 年間費用） ÷ 物件価格 × 100
実質利回りは、実際に手元に残る金額を考慮した利回りであるため、投資判断の重要な指標となります。
5. **リスクの評価**
最後に、リスクの評価を行います。不動産投資には、空室リスク、家賃下落リスク、災害リスクなど、様々なリスクが存在します。これらのリスクを十分に理解した上で、投資判断を行う必要があります。
例えば、以下のようなリスクを考慮します。
- 金利変動リスク：金利が上昇すると、ローンの返済負担が増加し、収益が悪化する可能性があります。
- 流動性リスク：不動産は売却に時間がかかる場合があり、すぐに現金化できない可能性があります。
- 法規制リスク：建築基準法や都市計画法などの法規制が変更されると、物件の価値が下落する可能性があります。
これらのリスクを総合的に評価し、自身のリスク許容度と照らし合わせて投資判断を行うことが大切です。
不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる魅力的な選択肢ですが、投資にはリスクが伴います。今回ご紹介した収益予測方法を参考に、慎重に投資判断を行ってください。
皆様の不動産投資が成功することを願っています。
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各キャンペーンの詳細は以下参照下さい。
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- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員に、
- 1,000円分のVプリカ、及び、
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をプレゼント（合計2,000円分）
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融資型クラウドファンディング業界では有名。
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新規会員登録を完了したユーザー全員に、
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オルタナバンク（現金1,500円プレゼント）
第一種金融商品取引業者（証券会社）が展開する投資型クラウドファンディング・サービスとして有名。
期間限定で、5営業日以内に新規口座開設を済ませたユーザー全員に、現金1,500円をプレゼントするキャンペーンを開催中。
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- 条件
- 公式サイト からの新規投資家登録完了
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- 対象者全員に、1,000円分のAmazonギフト券をプレゼント
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- Jointoα（ジョイントアルファ）
東京証券取引所スタンダード市場上場の穴吹興産株式会社が運営する、不動産クラウドファンディング・サービス。
新規投資家登録を完了したユーザー全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催しています。
マリタイムバンク（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
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- マリタイムバンク （公式）
業界でも珍しい、「船舶」（輸送用タンカー等）を投資対象とするファンドに出資できるクラウドファンディング・サービス。
公式サイトからの新規会員登録完了（無料）で、対象者全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
Funvest（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- Funvest （公式）
Fintertech株式会社（株式会社大和証券グループ本社が80％出資。残り20％については株式会社クレディセゾンが出資）が運営にあたる融資型クラウドファンディング・サービス（ソーシャルレンディング）。
新規会員登録キャンペーン（Amazonギフト券1,000円分）とは別に、期間中の投資額等に応じた追加ギフトをプレゼントするキャンペーンも開催されています。
クラウドバンク（諸条件達成で最大4,500ポイント強の楽天ポイント付与）
- 条件
- 公式サイト からの新規口座開設（無料）＋楽天ポイント連携
- 特典
- 対象者全員に、500ポイント分の楽天ポイントをプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- クラウドバンク （公式）
人気タレント・モデルのトリンドル玲奈さんがイメージ・キャラクターを務める、クラウドファンディング・サービス。
新規口座開設（及び、楽天ポイントの連携）を行うだけで、500ポイント分の楽天ポイントが付与。
さらに、その他の追加条件（ファンドへの初回投資や、マイページへのアクセス、外貨建てファンドへの一定額以上投資等）をクリアすることで、最大で4,000ポイント強分の楽天ポイントが付与されるキャンペーンを開催中。
TOMOTAQU（出資にそのまま使えるトモタク・ポイント1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、新規口座開設（無料）
- 特典
- ファンドへの出資にそのまま使える「トモタク・ポイント」1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 定め無し
- サイトURL
- TOMOTAQU（トモタク） （公式）
不動産小口投資（不動産クラウドファンディング）サービス。
新規口座開設を完了したユーザー全員に、プラットフォーム内でのファンド出資に使用できる「トモタク・ポイント」1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
利回りくん（楽天ポイント500ポイントプレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、投資家登録＆本人確認完了（いずれも無料）
- 特典
- 対象者全員に、楽天ポイントギフト500ポイントをプレゼント
- キャンペーン期限
- 本日現在開催中
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- 利回りくん （公式）
株式会社シーラが運営する、応援型・不動産クラウドファンディング・サービス。公式サイトからの投資家登録＆本人確認完了で、500ポイント分の楽天ポイントギフトをプレゼントするキャンペーンが開催されています。
TikTok Lite（アプリDL＆動画視聴で5,000円分のギフトプレゼント）
- 条件
-
招待リンクからTikTok Liteアプリをダウンロード。その後、動画視聴ミッション（＝一定時間の動画視聴）をクリア。
※招待リンクや、詳しい取組方法は、TikTok Liteの友達招待キャンペーンの解説記事 からご確認下さい。 - 特典
-
動画視聴ミッションを達成したユーザー全員に、5,000円相当のギフト（Amazonギフト券や、d払いのポイント等）をプレゼント
※ただし、招待リンクを適切に経由する必要あり。 - キャンペーン期限
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特になし（※ただし、TikTok側の判断で早期終了の可能性あり）
- 注意点
-
アプリの画面遷移などに、多少「クセ」があり、上手く進めないと、ギフトを貰えないケースも報告されています。
ティックトックライトの友達招待キャンペーンの解説記事 を参考に、スクリーンショットを見つつ、慎重に取り組んでみて下さい。
言わずと知れた、超人気の動画アプリ。招待リンクからアプリを入手し、ダウンロード後、一定の期間内に、所定時間の動画視聴をクリアするだけで、5,000円相当のギフト券等が貰えるキャンペーン開催中。
かなり魅力的なキャンペーンなのですが、アプリの挙動や、招待画面の遷移に些かクセがあり、気を付けて取り組まないと、「動画視聴ミッションが表示されない」「ギフトが貰えない」というケースも報告されています。
スクリーンショット付きで詳しい取り組み方法を解説していますので、TikTokライトの友達招待キャンペーンの解説記事 から、じっくりと取り組んでみて下さい（※招待リンクも掲載しています）。
※なお、各キャンペーンの適用条件等詳細は、各社の公式サイト等をよくご確認下さい。
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