Kが教える！不動産クラウドファンディング契約書ココだけ見ろ！

不動産クラウドファンディング投資家のKです。

「不動産クラウドファンディングの契約書って、専門用語が多くて何が書いてあるかよくわからない…」

そう感じている方は多いのではないでしょうか？

私も最初はそうでした。しかし、いくつかポイントさえ押さえれば、契約書の内容を理解し、リスクを把握した上で投資判断ができるようになります。

今回は、私が実際に不動産クラウドファンディングの契約書を読む際に、特に注意しているポイントを、ギュッと凝縮してご紹介します。

１．優先劣後構造の確認

不動産クラウドファンディングにおいて、投資家の安全性を高める仕組みの一つが「優先劣後構造」です。

優先出資者： 一般投資家（私たち）のこと。
劣後出資者： 不動産クラウドファンディング事業者またはその関係会社のこと。

この構造では、万が一、不動産プロジェクトが損失を被った場合、まず劣後出資者の出資金から損失が補填され、それでも損失が残る場合に、優先出資者の出資金から損失が補填されます。

つまり、劣後出資の割合が高ければ高いほど、投資家の安全性が高まる、と言えるでしょう。

契約書には、必ず「優先出資額」と「劣後出資額」、そしてそれぞれの割合が記載されていますので、必ず確認するようにしましょう。

２．担保・保証の有無

不動産クラウドファンディングの契約書には、投資対象となる不動産に担保が設定されているかどうか、また、保証が付いているかどうかが記載されています。

担保： 万が一、不動産プロジェクトが破綻した場合に、投資家が優先的に弁済を受ける権利。
保証： 保証会社などが、不動産プロジェクトの債務を保証する制度。

担保や保証がある場合、投資家のリスクは軽減されますが、担保順位や保証内容によっては、十分な保全が期待できない場合もあります。

契約書をよく読み、担保の種類（抵当権など）、順位、保証会社名、保証範囲などを確認しましょう。

３．分配金の計算方法とスケジュール

不動産クラウドファンディングの醍醐味は、何と言っても分配金です。

契約書には、分配金の計算方法と、分配金の支払いスケジュールが記載されています。

計算方法： どのような計算式で分配金が算出されるのか（例：賃料収入から諸経費を差し引いた額を、出資額に応じて分配）。
支払いスケジュール： 分配金がいつ、どのくらいの頻度で支払われるのか（例：毎月、四半期ごと、年1回など）。

分配金の計算方法を理解することで、自分がどれくらいの分配金を受け取れる可能性があるのか、予測することができます。

また、支払いスケジュールを確認することで、資金計画を立てやすくなります。

４．契約解除に関する条項

契約期間中に、何らかの理由で契約を解除したい場合、どのような手続きが必要になるのか、違約金が発生するのかどうか、契約書に記載されています。

解除事由： どのような場合に契約を解除できるのか（例：不動産プロジェクトの運営状況が悪化した、事業者側が契約に違反したなど）。
解除方法： 解除の手続き（例：書面による通知が必要など）。
違約金： 解除した場合に、違約金が発生するのか、発生する場合は金額。

通常、投資家都合での途中解約は難しく、違約金が発生するケースが多いです。

しかし、事業者側に重大な契約違反があった場合などは、違約金なしで解除できる場合もあります。

５．リスクに関する記述

不動産クラウドファンディングには、様々なリスクが伴います。

契約書には、どのようなリスクが存在するのか、具体的に記載されています。

空室リスク： 入居者がいなくなり、賃料収入が得られなくなるリスク。
金利変動リスク： 金利が上昇し、不動産の収益性が悪化するリスク。
災害リスク： 地震や火災などの災害により、不動産が損壊するリスク。
流動性リスク： 途中で換金したくても、すぐに買い手が見つからないリスク。

リスクを理解することで、投資判断を誤る可能性を減らすことができます。

これらのポイントを参考に、不動産クラウドファンディングの契約書をしっかりと読み込み、納得した上で投資判断を行うようにしましょう。

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる魅力的な投資方法ですが、リスクも伴います。

安全な投資を行うためには、契約書の内容を理解することが不可欠です。

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