不動産投資家の皆様、こんにちは。Kです。今回は、高利回り物件を見抜くための査定術と評価基準について、私の経験を踏まえてお話ししたいと思います。私は趣味で不動産クラウドファンディングを活用した不動産小口投資を行っており、様々な物件を見てきました。その中で培った知識が、皆様の物件選びのお役に立てれば幸いです。
収益物件の査定は、高利回り物件を見つけるための第一歩です。表面利回りだけで判断せず、詳細な分析を行うことが重要となります。
1. NOI（Net Operating Income：純営業収益）の確認
表面利回りは、あくまで物件価格に対する年間賃料収入の割合を示すに過ぎません。物件の収益性を正確に把握するためには、NOIを確認する必要があります。NOIは、年間賃料収入から運営費用（固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、損害保険料など）を差し引いたものです。
- NOI = 年間賃料収入 – 運営費用
運営費用は物件によって大きく異なるため、詳細な内訳を確認し、将来的な修繕計画なども考慮に入れる必要があります。
2. 類似物件との比較
周辺地域の類似物件と比較することで、物件の適正価格を判断することができます。以下の点に注目して比較検討を行いましょう。
- 賃料相場：広さ、間取り、築年数などが類似する物件の賃料を比較します。
- 空室率：周辺地域の空室率を調査し、物件の競争力を評価します。
- 成約事例：過去の成約事例を参考に、物件の売買価格を推測します。
不動産情報サイトや不動産業者に問い合わせることで、これらの情報を収集することができます。
3. デューデリジェンスの実施
購入を検討している物件については、必ずデューデリジェンス（Due Diligence：詳細な調査）を実施しましょう。以下の項目について、専門家の意見を参考にしながら、慎重に調査を進めることが大切です。
- 建物調査：建物の構造、設備、劣化状況などを調査します。
- 法務調査：権利関係、法令遵守状況などを調査します。
- 環境調査：土壌汚染、アスベストなどの有害物質の有無を調査します。
デューデリジェンスを行うことで、物件の潜在的なリスクを把握し、購入後のトラブルを未然に防ぐことができます。
4. キャッシュフロー分析
NOIだけでなく、キャッシュフロー分析も重要です。キャッシュフローとは、実際に手元に残るお金の流れのことです。借入金の返済額や税金などを考慮に入れることで、物件の収益性をより正確に把握することができます。
- キャッシュフロー = NOI – 借入金返済額 – 税金
キャッシュフローがプラスであれば、物件は収益を生み出していると言えます。
5. 将来性を見据えた評価基準
物件の現在の収益性だけでなく、将来性も考慮に入れることが重要です。以下の点を考慮して、物件の将来性を評価しましょう。
- 周辺地域の開発計画：駅の新設や商業施設の誘致など、周辺地域の開発計画は物件の価値に大きな影響を与えます。
- 人口動態：人口増加が見込まれる地域は、賃貸需要が高まる可能性があります。
- リフォーム・リノベーションの可能性：物件のリフォームやリノベーションによって、賃料を上げたり、入居率を改善したりできる可能性があります。
不動産投資は長期的な視点で行うことが重要です。将来性を見据えた上で、投資判断を行うようにしましょう。
これらの査定方法と評価基準を参考に、慎重に物件を選定することで、高利回り物件を見抜くことができるはずです。不動産クラウドファンディングのような小口投資から始めるのも、リスクを抑えながら不動産投資を学ぶ良い方法だと思います。皆様の不動産投資が成功することを願っています。
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公式サイト からの新規会員登録で、Amazonギフト券1,000円分をプレゼント。
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公式サイト からの新規口座開設完了で、ファンドへの出資に使える「トモタクポイント」1,000円分をプレゼント。
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本日現在、公式サイト から投資家登録・本人確認完了で、楽天ポイントギフト500ポイントをプレゼント。
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各キャンペーンの詳細は以下参照下さい。
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- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員に、
- 1,000円分のVプリカ、及び、
- 1,000円分のAmazonギフト券
をプレゼント（合計2,000円分）
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- AGクラウドファンディング （公式）
融資型クラウドファンディング業界では有名。
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新規会員登録を完了したユーザー全員に、
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Funds（現金1,500円分プレゼント）
累計募集額900億円を突破した、「1円から投資できる」と話題の、人気のソーシャルレンディング・サービス。
期間限定で、新規口座開設を完了したユーザー全員に、1,500円分の現金をプレゼントする、太っ腹キャンペーンを開催しています。
オルタナバンク（現金1,500円プレゼント）
第一種金融商品取引業者（証券会社）が展開する投資型クラウドファンディング・サービスとして有名。
期間限定で、5営業日以内に新規口座開設を済ませたユーザー全員に、現金1,500円をプレゼントするキャンペーンを開催中。
Jointoα（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規投資家登録完了
- 特典
- 対象者全員に、1,000円分のAmazonギフト券をプレゼント
- サイトURL
- Jointoα（ジョイントアルファ）
東京証券取引所スタンダード市場上場の穴吹興産株式会社が運営する、不動産クラウドファンディング・サービス。
新規投資家登録を完了したユーザー全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催しています。
マリタイムバンク（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- マリタイムバンク （公式）
業界でも珍しい、「船舶」（輸送用タンカー等）を投資対象とするファンドに出資できるクラウドファンディング・サービス。
公式サイトからの新規会員登録完了（無料）で、対象者全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
Funvest（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
- 特典
- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- Funvest （公式）
Fintertech株式会社（株式会社大和証券グループ本社が80％出資。残り20％については株式会社クレディセゾンが出資）が運営にあたる融資型クラウドファンディング・サービス（ソーシャルレンディング）。
新規会員登録キャンペーン（Amazonギフト券1,000円分）とは別に、期間中の投資額等に応じた追加ギフトをプレゼントするキャンペーンも開催されています。
クラウドバンク（諸条件達成で最大4,500ポイント強の楽天ポイント付与）
- 条件
- 公式サイト からの新規口座開設（無料）＋楽天ポイント連携
- 特典
- 対象者全員に、500ポイント分の楽天ポイントをプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- クラウドバンク （公式）
人気タレント・モデルのトリンドル玲奈さんがイメージ・キャラクターを務める、クラウドファンディング・サービス。
新規口座開設（及び、楽天ポイントの連携）を行うだけで、500ポイント分の楽天ポイントが付与。
さらに、その他の追加条件（ファンドへの初回投資や、マイページへのアクセス、外貨建てファンドへの一定額以上投資等）をクリアすることで、最大で4,000ポイント強分の楽天ポイントが付与されるキャンペーンを開催中。
TOMOTAQU（出資にそのまま使えるトモタク・ポイント1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、新規口座開設（無料）
- 特典
- ファンドへの出資にそのまま使える「トモタク・ポイント」1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 定め無し
- サイトURL
- TOMOTAQU（トモタク） （公式）
不動産小口投資（不動産クラウドファンディング）サービス。
新規口座開設を完了したユーザー全員に、プラットフォーム内でのファンド出資に使用できる「トモタク・ポイント」1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
利回りくん（楽天ポイント500ポイントプレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、投資家登録＆本人確認完了（いずれも無料）
- 特典
- 対象者全員に、楽天ポイントギフト500ポイントをプレゼント
- キャンペーン期限
- 本日現在開催中
- サイトURL
- 利回りくん （公式）
株式会社シーラが運営する、応援型・不動産クラウドファンディング・サービス。公式サイトからの投資家登録＆本人確認完了で、500ポイント分の楽天ポイントギフトをプレゼントするキャンペーンが開催されています。
TikTok Lite（アプリDL＆動画視聴で5,000円分のギフトプレゼント）
- 条件
-
招待リンクからTikTok Liteアプリをダウンロード。その後、動画視聴ミッション（＝一定時間の動画視聴）をクリア。
※招待リンクや、詳しい取組方法は、TikTok Liteの友達招待キャンペーンの解説記事 からご確認下さい。 - 特典
-
動画視聴ミッションを達成したユーザー全員に、5,000円相当のギフト（Amazonギフト券や、d払いのポイント等）をプレゼント
※ただし、招待リンクを適切に経由する必要あり。 - キャンペーン期限
-
特になし（※ただし、TikTok側の判断で早期終了の可能性あり）
- 注意点
-
アプリの画面遷移などに、多少「クセ」があり、上手く進めないと、ギフトを貰えないケースも報告されています。
ティックトックライトの友達招待キャンペーンの解説記事 を参考に、スクリーンショットを見つつ、慎重に取り組んでみて下さい。
言わずと知れた、超人気の動画アプリ。招待リンクからアプリを入手し、ダウンロード後、一定の期間内に、所定時間の動画視聴をクリアするだけで、5,000円相当のギフト券等が貰えるキャンペーン開催中。
かなり魅力的なキャンペーンなのですが、アプリの挙動や、招待画面の遷移に些かクセがあり、気を付けて取り組まないと、「動画視聴ミッションが表示されない」「ギフトが貰えない」というケースも報告されています。
スクリーンショット付きで詳しい取り組み方法を解説していますので、TikTokライトの友達招待キャンペーンの解説記事 から、じっくりと取り組んでみて下さい（※招待リンクも掲載しています）。
※なお、各キャンペーンの適用条件等詳細は、各社の公式サイト等をよくご確認下さい。
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