不動産投資物件の収益性評価、徹底評価！
皆様、こんにちは。不動産クラウドファンディングを活用した不動産小口投資を楽しんでいる、個人投資家のKです。今回は、不動産投資における物件の収益性評価について、徹底的に解説していきたいと思います。不動産クラウドファンディングや小口投資を検討されている方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
収益性評価は、不動産投資の成否を左右すると言っても過言ではありません。どんな物件に投資すべきか、その判断基準をしっかり持つことが重要です。
まず、基本的な指標から見ていきましょう。
利回り
利回りは、投資額に対する年間収入の割合を示す、最も基本的な指標です。
* 表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
* 実質利回り：(年間家賃収入 – 年間諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸経費) × 100
表面利回りは計算が簡単ですが、諸経費を考慮していないため、あくまで目安として捉えましょう。実質利回りは、より現実的な収益性を反映するため、重視すべき指標です。しかし、利回りだけで判断するのは危険です。空室リスクや修繕費などを考慮する必要があります。
NOI（Net Operating Income： net operating income）
NOIとは、営業純利益のことで、不動産の収益力を測る上で非常に重要な指標です。
NOI ＝ 年間家賃収入 − 運営にかかる諸経費 (管理費、固定資産税、修繕費など)
NOIが高いほど、その不動産の収益性が高いと言えます。金融機関が融資の審査をする際にも重視される指標です。
CCR（Cash on Cash Return）
CCRは、自己資金に対する収益率を示す指標です。
CCR ＝ (年間家賃収入 − 年間諸経費 − 年間ローン返済額) ÷ 自己資金 × 100
ローンを利用する場合、自己資金に対してどれだけのキャッシュフローが得られるのかを把握するのに役立ちます。
空室リスク
収益性評価において、空室リスクは必ず考慮すべき点です。
* 入居率：物件全体の部屋数に対する、入居している部屋数の割合。
* 空室期間：部屋が空室になっている期間。
入居率が高いほど、空室期間が短いほど、収益性は安定します。周辺の賃貸市場の動向や、物件の魅力度などが影響します。不動産クラウドファンディングにおいては、運営事業者がこれらのリスクをどのように評価し、対策を講じているかを確認しましょう。
修繕費
建物の老朽化に伴い、修繕費は必ず発生します。
* 大規模修繕：定期的に行われる、建物全体の修繕。
* 小規模修繕：突発的に発生する、部分的な修繕。
修繕費は、物件の築年数や状態によって大きく変動します。事前に修繕計画を確認し、将来的な修繕費を見込んでおくことが重要です。
不動産クラウドファンディングでの収益性評価
不動産クラウドファンディングでは、運営事業者が詳細な収益予測を提示してくれます。しかし、鵜呑みにせず、自身でも以下の点を確認しましょう。
- 提示されている利回りの計算根拠
- 空室リスクに対する対策
- 修繕計画と修繕費用の見積もり
- 運営事業者の実績と信頼性
- 利回りだけで判断しない
- リスクを考慮する
- 運営事業者を比較検討する
不動産投資は、リスクとリターンのバランスを考慮することが重要です。不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる魅力的な方法ですが、しっかりと情報収集を行い、慎重に判断するようにしましょう。
今回の記事が、皆様の不動産投資の一助となれば幸いです。
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新規投資家登録を完了したユーザー全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催しています。
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公式サイトからの新規会員登録完了（無料）で、対象者全員に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
Funvest（Amazonギフト券1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト からの新規会員登録（無料）
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- 対象者全員にAmazonギフト券1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- Funvest （公式）
Fintertech株式会社（株式会社大和証券グループ本社が80％出資。残り20％については株式会社クレディセゾンが出資）が運営にあたる融資型クラウドファンディング・サービス（ソーシャルレンディング）。
新規会員登録キャンペーン（Amazonギフト券1,000円分）とは別に、期間中の投資額等に応じた追加ギフトをプレゼントするキャンペーンも開催されています。
クラウドバンク（諸条件達成で最大4,500ポイント強の楽天ポイント付与）
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- 公式サイト からの新規口座開設（無料）＋楽天ポイント連携
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- キャンペーン期限
- 期限なし（※ただし、予告なく終了となる可能性があります）
- サイトURL
- クラウドバンク （公式）
人気タレント・モデルのトリンドル玲奈さんがイメージ・キャラクターを務める、クラウドファンディング・サービス。
新規口座開設（及び、楽天ポイントの連携）を行うだけで、500ポイント分の楽天ポイントが付与。
さらに、その他の追加条件（ファンドへの初回投資や、マイページへのアクセス、外貨建てファンドへの一定額以上投資等）をクリアすることで、最大で4,000ポイント強分の楽天ポイントが付与されるキャンペーンを開催中。
TOMOTAQU（出資にそのまま使えるトモタク・ポイント1,000円分プレゼント）
- 条件
- 公式サイト から、新規口座開設（無料）
- 特典
- ファンドへの出資にそのまま使える「トモタク・ポイント」1,000円分をプレゼント
- キャンペーン期限
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- TOMOTAQU（トモタク） （公式）
不動産小口投資（不動産クラウドファンディング）サービス。
新規口座開設を完了したユーザー全員に、プラットフォーム内でのファンド出資に使用できる「トモタク・ポイント」1,000円分をプレゼントするキャンペーンを開催中。
利回りくん（楽天ポイント500ポイントプレゼント）
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- 本日現在開催中
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株式会社シーラが運営する、応援型・不動産クラウドファンディング・サービス。公式サイトからの投資家登録＆本人確認完了で、500ポイント分の楽天ポイントギフトをプレゼントするキャンペーンが開催されています。
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招待リンクからTikTok Liteアプリをダウンロード。その後、動画視聴ミッション（＝一定時間の動画視聴）をクリア。
※招待リンクや、詳しい取組方法は、TikTok Liteの友達招待キャンペーンの解説記事 からご確認下さい。 - 特典
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動画視聴ミッションを達成したユーザー全員に、5,000円相当のギフト（Amazonギフト券や、d払いのポイント等）をプレゼント
※ただし、招待リンクを適切に経由する必要あり。 - キャンペーン期限
-
特になし（※ただし、TikTok側の判断で早期終了の可能性あり）
- 注意点
-
アプリの画面遷移などに、多少「クセ」があり、上手く進めないと、ギフトを貰えないケースも報告されています。
ティックトックライトの友達招待キャンペーンの解説記事 を参考に、スクリーンショットを見つつ、慎重に取り組んでみて下さい。
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スクリーンショット付きで詳しい取り組み方法を解説していますので、TikTokライトの友達招待キャンペーンの解説記事 から、じっくりと取り組んでみて下さい（※招待リンクも掲載しています）。
※なお、各キャンペーンの適用条件等詳細は、各社の公式サイト等をよくご確認下さい。
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