いつもありがとうございます！Kです。
今日は、不動産小口投資、特に不動産クラウドファンディングに興味をお持ちのあなたに、利回り「だけ」を見て投資判断するのは危険！というお話をしたいと思います。
不動産投資の世界では、「利回り」が非常に重要な指標であることは間違いありません。しかし、利回りの数字だけを鵜呑みにしてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうことも…。
そこで今回は、私が不動産小口投資をする際に、利回り以外に必ずチェックしている、重要な投資指標をいくつかご紹介します。
１．LTV（Loan to Value）
LTVとは、不動産価格に対する借入金の割合を示す指標です。
LTV = 借入金額 ÷ 不動産価格
LTVが低いほど、自己資本比率が高く、金融機関からの評価も高くなります。つまり、安定した物件である可能性が高いと言えるでしょう。逆にLTVが高い場合は、金利上昇リスクや、空室リスクに弱い可能性があるため、注意が必要です。
２．NOI（Net Operating Income）
NOIとは、年間賃料収入から、管理費や固定資産税などの運営にかかる費用を差し引いた、実質的な収益を示す指標です。
NOI = 年間賃料収入 – 運営費用
表面利回り（年間賃料収入 ÷ 不動産価格）だけでは見えてこない、物件の収益力を把握することができます。NOIが高い物件ほど、安定した収益が期待できると言えるでしょう。
３．稼働率
稼働率とは、物件全体の部屋数に対する入居率を示す指標です。
稼働率 = 入居戸数 ÷ 総戸数
稼働率が高いほど、安定した賃料収入が期待できます。逆に稼働率が低い場合は、空室リスクが高く、収益が不安定になる可能性があります。稼働率の推移をチェックすることも重要で、一時的に高い稼働率でも、過去の推移が低い場合は注意が必要です。
４．物件の立地
これはもはや基本中の基本ですが、改めて重要性をお伝えしておきます。駅からの距離、周辺の商業施設の充実度、治安の良さなど、物件の立地は賃料収入に大きく影響します。
- 駅からの距離: 最寄り駅からの距離は、入居希望者の重要な判断基準の一つです。
- 周辺環境: スーパーやコンビニ、病院など、生活に必要な施設が近くにあるかどうかも重要です。
- 治安: 治安の悪い地域は、空室リスクが高くなる可能性があります。
５．運営会社の信頼性
不動産クラウドファンディングの場合、物件の選定や管理は、運営会社が行います。そのため、運営会社の信頼性は、投資の成否を大きく左右します。
- 実績: 過去の運用実績を確認し、安定した収益を上げているかを確認しましょう。
- 情報開示: 投資家への情報開示が十分に行われているかどうかも、信頼性を判断する上で重要なポイントです。
- 財務状況: 運営会社の財務状況も確認し、経営が安定しているかを確認しましょう。
６．出口戦略
投資する前に、出口戦略を明確にしておくことも重要です。不動産クラウドファンディングの場合、多くは運用期間が定められており、満期時に出資金が返還されます。しかし、中には早期償還の可能性や、売却益を分配するファンドもあります。
- 運用期間: 運用期間を確認し、自分の投資計画に合っているかを確認しましょう。
- 早期償還: 早期償還の可能性や条件を確認しておきましょう。
- 売却益分配: 売却益を分配するファンドの場合は、売却のタイミングや条件を確認しておきましょう。
これらの指標を総合的に判断することで、より安全で確実な不動産小口投資を行うことができるはずです。
利回り「だけ」に惑わされず、しっかりと物件を見極めて、賢く資産を増やしていきましょう！
それでは、また次回のブログでお会いしましょう！
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-
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-
アプリの画面遷移などに、多少「クセ」があり、上手く進めないと、ギフトを貰えないケースも報告されています。
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