【Kの不動産投資】クラファンで紐解く！儲かる物件の見抜き方

皆さん、こんにちは。Kです。

不動産クラウドファンディング、楽しんでますか？私は、隙間時間を見つけては、面白そうな案件がないかチェックするのが日課になっています。

今回は、私が不動産クラウドファンディングで投資先を選ぶ際に、特に重視している「収益構造分析」について、クラファン案件を紐解きながら、儲かる物件を見抜くためのポイントをお話したいと思います。

不動産投資の収益構造は、大きく分けて以下の3つの要素で構成されています。

賃料収入：入居者からの家賃収入。これが基本となります。
運営コスト：管理費、修繕費、固定資産税など、物件を維持・運営するために必要な費用。
売却益：物件を売却した際に得られる利益。

不動産クラウドファンディングでは、これらの要素が、案件ごとに詳細に開示されています。重要なのは、これらの情報を鵜呑みにするのではなく、自分自身でしっかりと分析することです。

例えば、あるクラファン案件の募集情報を見てみましょう。

【案件概要】
* 物件種別：区分マンション
* 想定利回り：年利5.0%
* 運用期間：12ヶ月
* 募集金額：1,000万円

一見、利回り5.0%と魅力的に見えますが、これだけで投資判断するのは危険です。

まず確認すべきは、賃料収入です。想定利回りから逆算して、年間の賃料収入がいくらになるのか、計算してみましょう。この場合、1,000万円 × 5.0% = 50万円となります。

次に、運営コストの内訳をチェックします。管理費、修繕費、固定資産税などが、それぞれいくらなのか、詳細に確認しましょう。運営コストが年間20万円だとすると、実質的な手残り収入は、50万円 – 20万円 = 30万円となります。

さらに、重要なのが、物件の稼働率です。満室稼働を前提とした利回り表示になっている場合、空室リスクを考慮する必要があります。例えば、稼働率が90%だとすると、賃料収入は45万円に減少し、手残り収入は25万円まで下がってしまいます。

このように、表面的な利回りだけでなく、運営コストや稼働率を考慮することで、より現実的な収益性を把握することができます。

また、売却益についても、将来的な市場動向や物件の価値を考慮する必要があります。運用期間終了後に、物件を売却して投資家に分配金が支払われるタイプのクラファン案件の場合、売却価格が想定を下回ると、元本割れのリスクが生じます。過去の類似物件の売却事例などを参考に、慎重に判断する必要があります。

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資に参加できる魅力的な手段ですが、リスクも伴います。

以下の点に注意して、慎重に投資判断を行いましょう。

利回りだけでなく、運営コストや稼働率を考慮する。
売却益の可能性だけでなく、元本割れのリスクも認識する。
過去の類似物件の売却事例を参考にする。
複数の案件を比較検討する。

不動産クラウドファンディングは、情報収集と分析が非常に重要です。
各社が提供する情報を比較検討し、ご自身の投資目標やリスク許容度に合わせて、最適な投資先を選びましょう。

不動産投資は奥深く、学ぶべきことがたくさんあります。私も日々勉強中です。皆さんと一緒に、不動産クラウドファンディングで賢く資産形成していきましょう。

それでは、また次回の記事でお会いしましょう！

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