皆様、こんにちは。不動産クラウドファンディング投資家のKです。
本日は「【K流】不動産CF！物件価格を見抜く裏ワザ」と題しまして、不動産クラウドファンディングにおける投資物件の適正価格を見極めるための、私なりの方法をご紹介したいと思います。
不動産クラウドファンディングは、比較的手軽に不動産投資に参加できる魅力的な手段ですが、投資判断を誤ると損失を被る可能性もあります。特に、物件価格が適正かどうかを見極めることは、投資の成否を左右する重要な要素です。
私が物件価格を判断する上で、特に重視しているポイントは以下の３点です。
１．類似物件の取引事例の調査
まず、最も重要なのは、投資対象物件と類似した物件の取引事例を徹底的に調査することです。国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトや、民間の不動産情報サイトを活用し、立地、築年数、広さ、用途などが類似する物件の過去の取引価格を調べます。
- ポイント１：直近１～２年以内の取引事例を重視する。
- ポイント２：できるだけ多くの取引事例を収集し、平均的な価格帯を把握する。
- ポイント３：取引事例の物件の状態（リフォームの有無など）も考慮する。
取引事例を参考に、対象物件の価格が相場から大きく乖離していないかを確認します。もし、明らかに相場よりも高い場合は、慎重に検討する必要があります。
２．積算価格と収益価格の比較
次に、積算価格と収益価格を比較検討します。
積算価格とは、土地の価格と建物の再調達価格から減価償却費を差し引いた価格を合計したものです。土地の価格は、公示地価や路線価を参考に算出します。建物の再調達価格は、建築費を参考に算出します。
収益価格とは、物件が生み出す収益（賃料収入など）を基に算出する価格です。具体的には、年間賃料収入を利回りで割って算出します。利回りは、周辺の類似物件の利回りを参考に設定します。
積算価格と収益価格を比較し、両者が大きく乖離している場合は、その理由を詳細に検討する必要があります。例えば、積算価格が収益価格を大幅に上回る場合は、土地の評価が高すぎるか、建物の再調達価格が高すぎる可能性があります。逆に、収益価格が積算価格を大幅に上回る場合は、利回りが高すぎるか、将来的な賃料収入の増加が見込める可能性があります。
３．運営会社の情報開示の確認
最後に、運営会社が提供する情報開示の内容をしっかりと確認します。具体的には、以下の点を確認します。
- 物件の鑑定評価書：鑑定評価書は、第三者機関が物件の適正価格を評価したものです。鑑定評価書があれば、物件価格の客観的な裏付けとなります。
- レントロール：レントロールは、入居者の情報（賃料、契約期間など）をまとめたものです。レントロールを確認することで、物件の収益性を把握することができます。
- リスク情報：運営会社は、物件に関するリスク情報を開示する義務があります。リスク情報を確認することで、投資の危険性を把握することができます。
運営会社が十分な情報開示を行っていない場合は、投資を見送ることも検討すべきです。
以上が、私なりの不動産クラウドファンディングにおける物件価格を見抜く裏ワザです。これらのポイントを参考に、ご自身の投資判断にお役立ていただければ幸いです。
不動産クラウドファンディングは、ローリスク・ミドルリターンな投資方法として注目されていますが、リスクも伴います。投資は自己責任で行うということを念頭に置き、慎重に検討してください。
それでは、また次回の記事でお会いしましょう。
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