【Kの裏ワザ】不動産CF、利回りマジックの解体新書

不動産クラウドファンディング（CF）にご興味をお持ちの皆様、こんにちは。個人投資家のKと申します。今回は、皆様が最も気になるであろう「利回り」について、徹底的に解説していきたいと思います。

不動産CFの利回り表示には、時に「マジック」とも呼べる、巧妙なカラクリが隠されていることがあります。今回は、そのマジックを解体し、皆様が賢く投資判断をするための知識をお伝えすることが、本記事の目的です。

まず、不動産CFにおける利回りには、大きく分けて以下の2種類が存在することを理解しておきましょう。

* 表面利回り
* 実質利回り

表面利回りは、単純に年間予想分配金額を投資金額で割ったものです。例えば、100万円投資して年間5万円の分配金が予想される場合、表面利回りは5％となります。

しかし、この表面利回りだけを見て「お得だ！」と飛びつくのは非常に危険です。なぜなら、不動産CFには様々なコストが隠されているからです。

次に、実質利回りについてご説明します。実質利回りは、表面利回りから各種コストを差し引いた、実際に手元に残る金額から算出される利回りです。考慮すべきコストには、主に以下のものがあります。

手数料：出資時、分配時、償還時にかかる手数料です。
税金：分配金にかかる所得税です。
その他費用：場合によっては、事務手数料などがかかることもあります。

実質利回りを計算するためには、これらのコストを正確に把握する必要があります。多くのプラットフォームでは、手数料や税金について詳細な情報を提供していますので、必ず確認するようにしましょう。

より具体的に、実質利回りの計算例を見てみましょう。

表面利回り：5% (100万円投資で年間5万円の分配金)
出資時手数料：なし
分配時手数料：分配金額の3%
税金：分配金額の20.315% (所得税・復興特別所得税)

この場合、年間5万円の分配金から、まず分配時手数料の3%（1,500円）が引かれます。残りの48,500円から、さらに税金の20.315%（約9,853円）が引かれ、実際に手元に残るのは約38,647円となります。

したがって、実質利回りは約3.86%となるのです。

このように、表面利回りだけを見ると5%ですが、実際には3.86%しか手元に残らないということが分かります。

さらに、不動産CFには、以下のような注意点もあります。

元本保証がない：不動産価格の下落や、運用会社の倒産などにより、元本が毀損する可能性があります。
流動性が低い：原則として、途中で解約することはできません。
情報開示の程度：投資判断に必要な情報が十分に開示されているかを確認する必要があります。

これらのリスクを十分に理解した上で、分散投資の一環として不動産CFを活用することが賢明です。

最後に、私が実践している裏ワザを一つご紹介します。

それは、複数のプラットフォームに登録し、それぞれの案件を比較検討することです。各プラットフォームによって、取り扱う物件の種類や利回り、手数料などが異なります。複数の選択肢を持つことで、より自分に合った投資先を見つけることができるでしょう。

不動産CFは、手軽に不動産投資を始められる魅力的な選択肢の一つです。しかし、利回りマジックに惑わされず、しっかりと情報を収集し、リスクを理解した上で投資判断を行うことが重要です。

この記事が、皆様の不動産CF投資の一助となれば幸いです。

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