【Kの小口不動産投資】分配金のカラクリ徹底解剖！

皆様、こんにちは。Kの小口不動産投資ブログへようこそ。

今回は、「【Kの小口不動産投資】分配金のカラクリ徹底解剖！」と題しまして、不動産小口投資、特に不動産クラウドファンディングにおける分配金の仕組みについて、詳しく解説していきたいと思います。

不動産クラウドファンディングに興味はあるけれど、「分配金ってどうやって計算されているの？」「何が引かれて手元に入るの？」といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。私も最初はそうでした。そこで、自身の経験を踏まえ、できる限り分かりやすく紐解いていきたいと思います。

まず、大前提として、不動産クラウドファンディングの分配金は、投資対象となる不動産の賃料収入や売却益などから得られる収益を、投資家の皆様に分配するものです。しかし、単純に収益を投資割合で割る、というわけではありません。

収益分配の主な要素は以下の通りです。

１．賃料収入

投資対象不動産に入居しているテナントからの賃料収入が、収益の大きな柱となります。この賃料収入から、様々な費用が差し引かれます。

２．運営費用

賃料収入から差し引かれる主な費用は以下の通りです。

不動産管理委託費：不動産の管理を専門業者に委託する費用です。入居者対応、清掃、修繕などを代行してもらいます。
修繕費：不動産の維持に必要な修繕費用です。計画的な修繕だけでなく、突発的な故障などに対応するための費用も含まれます。
固定資産税・都市計画税：不動産を所有していると課税される税金です。
損害保険料：火災保険や地震保険など、不動産にかける保険料です。
クラウドファンディング運営会社の費用：プラットフォームの運営、投資家への情報提供など、サービス提供にかかる費用です。手数料として徴収されることが多いです。

これらの運営費用を差し引いたものが、分配原資となります。

３．優先劣後構造

多くの不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後構造」が採用されています。これは、投資家（優先出資者）と事業者（劣後出資者）がそれぞれ出資し、万が一、不動産の価値が下落した場合、劣後出資者の出資分から損失を負担するという仕組みです。

この仕組みがあることで、投資家のリスクを軽減することができます。逆に言えば、分配金が支払われる順番も、優先出資者が先になります。

４．分配金の計算例

具体的な例で考えてみましょう。

総賃料収入：1,000万円
運営費用合計：300万円
分配原資：1,000万円 – 300万円 = 700万円
優先出資者の出資額：5,000万円
劣後出資者の出資額：1,000万円
優先出資者への分配率：年利5％

この場合、優先出資者への年間分配金は、5,000万円 × 5％ = 250万円となります。分配原資700万円から250万円を差し引いた450万円が、劣後出資者への分配金となります。仮に、優先出資者の出資者が複数いる場合は、それぞれの出資額に応じて分配金が配分されます。

５．税金

分配金には、所得税と復興特別所得税がかかります。税率は一律20.42％（所得税15.315％、復興特別所得税0.315％、地方税5％）です。
多くのクラウドファンディング事業者では、源泉徴収を行ってくれるため、確定申告の手間が省けます。（※確定申告が必要なケースもあります。）

６．分配金の受け取り方

分配金は、通常、登録している銀行口座に振り込まれます。分配時期は、プロジェクトによって異なりますが、毎月、四半期ごと、年1回など、様々なパターンがあります。各プロジェクトの詳細情報を確認するようにしましょう。

まとめ

分配金の仕組みを理解することは、不動産クラウドファンディング投資を行う上で非常に重要です。各プロジェクトの情報をしっかりと確認し、リスクとリターンを十分に検討した上で、投資判断を行うようにしましょう。

このブログが、皆様の不動産小口投資の一助となれば幸いです。今後も、不動産投資に関する様々な情報を発信していきますので、ぜひご覧ください。

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