【Kの暴露】不動産投資型クラウドファンディング、ココがアブナイ！

皆様、こんにちは。不動産小口投資を趣味とするKと申します。

最近、不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）への関心が高まっていますね。私も複数のプラットフォームを利用し、少額から不動産投資を楽しんでいますが、その裏側には注意すべき点も存在します。今回は、私が実際に経験したこと、感じたことを踏まえ、「ここがアブナイ！」というポイントをいくつか暴露したいと思います。

1. 情報開示の不透明さ

不動産クラファンにおいて、最も重要なのは物件に関する情報開示です。しかし、プラットフォームによっては、物件の所在地、築年数、稼働率などの基本的な情報が十分に開示されていない場合があります。

所在地が詳細に記載されていない場合: 周辺環境や将来的な開発計画が分からず、リスク評価が困難になります。
築年数の情報がない場合: 大規模修繕の時期や費用を予測できず、利回りが変動する可能性があります。
稼働率が不明な場合: 空室リスクを把握できず、分配金の遅延や減少につながる恐れがあります。

投資判断を行う上で必要な情報が不足している場合、安易な投資は避けるべきでしょう。

2. 高利回りの罠

不動産クラファンでは、年利5%を超える高利回りの案件も珍しくありません。しかし、高利回りには必ずリスクが伴います。

リスクの高い物件: 地方の築古物件や、再建築不可物件など、通常であれば金融機関が融資をためらうような物件を高利回りで募集している場合があります。
ずさんな事業計画: 利回りを高く見せるために、過剰な賃料収入や低い修繕費を見積もっている場合があります。

高利回りに目が眩むことなく、物件の担保評価や事業計画を慎重に確認することが重要です。

3. 運営会社の信頼性

不動産クラファンは、運営会社の信頼性が非常に重要です。運営会社が倒産した場合、投資資金が返還されないリスクがあります。

運営会社の財務状況: 運営会社の資本金や自己資本比率を確認し、経営が安定しているか確認しましょう。
運営会社の過去の実績: 過去に募集した案件の運用状況や、投資家への分配実績を確認しましょう。
運営会社の情報開示: 運営会社の経営陣や株主構成など、企業情報を積極的に開示しているか確認しましょう。

4. 劣後出資の落とし穴

不動産クラファンでは、運営会社が投資家よりも先に損失を負担する「劣後出資」という仕組みが採用されている場合があります。しかし、劣後出資があるからといって、必ずしも安全とは限りません。

劣後出資比率が低い場合: 劣後出資比率が低い場合、損失が一定額を超えると、投資家の元本が毀損する可能性があります。

劣後出資者の財務状況: 劣後出資者の財務状況が悪化した場合、劣後出資による損失補填が期待できなくなる可能性があります。

劣後出資の仕組みを理解した上で、リスク許容度に応じて投資判断を行う必要があります。

5. 流動性の低さ

不動産クラファンは、原則として途中解約ができません。そのため、資金が必要になった場合でも、すぐに現金化することができません。投資する際は、当面使用予定のない余剰資金で行うようにしましょう。

まとめ

不動産クラファンは、少額から不動産投資を始めることができる魅力的な投資方法です。しかし、上記のようなリスクも存在します。投資する際は、情報を十分に収集し、リスクを理解した上で、自己責任で判断するようにしましょう。

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