【K流】不動産投資、失敗しない物件調査術！

不動産投資、失敗しない物件調査術！

皆様、こんにちは。不動産クラウドファンディング投資家のKです。

今回は、私が実践している、不動産投資物件のデューデリジェンス、つまり詳細な調査方法についてお話ししたいと思います。不動産投資は、高額な資金を投じるものですから、失敗は避けたいですよね。特に、不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べてハードルが低い分、つい安易に投資してしまいがちです。しかし、だからこそ、事前の調査が非常に重要になってきます。

私は、不動産小口投資を趣味としていますが、投資判断を下す前に、必ず以下の点をチェックするようにしています。

1. 物件概要の確認

まずは、基本的な物件情報を徹底的に確認します。

所在地: 地図アプリ等で、実際に場所を確認しましょう。周辺環境や最寄りの駅からの距離、公共施設の有無などを把握することは、将来の賃料収入や売却価格に大きく影響します。
築年数: 新築か中古か、築年数はどの程度かを確認します。築年数が古い場合は、修繕履歴や今後の修繕計画も確認しておきましょう。
構造: 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造を確認します。構造によって耐用年数や修繕費用が異なります。
面積: 専有面積や共用部分の面積を確認します。広さによって、入居者のターゲット層や賃料設定が変わってきます。
用途: 住宅、事務所、店舗など、建物の用途を確認します。用途によって、需要や賃料相場が異なります。

2. 周辺環境の調査

物件の周辺環境は、入居率や賃料に大きく影響します。以下の点を調査しましょう。

交通アクセス: 最寄りの駅からの距離や、バスの便数などを確認します。
生活利便性: スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、学校など、生活に必要な施設が周辺にあるかを確認します。
治安: 地域の治安状況を確認します。警察署のホームページや地域の情報サイトなどを参考にしましょう。
騒音・日当たり: 周辺の騒音状況や、日当たりを確認します。実際に物件を訪れて確認するのがベストですが、難しい場合は、周辺住民の口コミなどを参考にしましょう。
ハザードマップ: 水害や地震などの災害リスクを確認します。自治体のハザードマップを確認し、物件が危険区域に含まれていないかを確認しましょう。

3. 賃貸状況の確認

賃貸状況は、現在の収益性を示す重要な指標です。

入居率: 現在の入居率を確認します。高い入居率は、安定した賃料収入を期待できます。
賃料: 周辺の賃料相場と比較して、妥当な賃料設定であるかを確認します。
滞納状況: 滞納者がいないか、滞納額はどの程度かを確認します。滞納が多い場合は、今後の収益性に影響を与える可能性があります。
契約形態: 普通賃貸借契約か、定期賃貸借契約かを確認します。定期賃貸借契約の場合は、契約期間満了後の入居者確保について検討する必要があります。

4. 収支計画の確認

不動産投資の収益性は、収支計画によって決まります。

収入: 賃料収入、共益費収入などを確認します。
支出: 管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料などを確認します。
利回り: 表面利回りだけでなく、実質利回りも確認します。実質利回りは、諸経費を差し引いた実際の収益率を示すため、より正確な判断材料となります。
空室リスク: 空室が発生した場合の収支シミュレーションを行い、空室リスクに備えましょう。

5. クラウドファンディング事業者の情報確認

不動産クラウドファンディングの場合、物件そのものの調査に加え、事業者自体の信頼性も非常に重要です。

過去の運用実績: 過去にどのような物件を扱ってきたのか、運用実績を確認します。
情報開示: 物件情報やリスク情報について、十分な情報開示を行っているかを確認します。
事業者の財務状況: 事業者の財務状況を確認し、経営が安定しているかを確認します。
口コミや評判: ネット上の口コミや評判を参考に、事業者の信頼性を確認します。

これらの調査を徹底的に行うことで、不動産投資のリスクを最小限に抑えることができます。不動産クラウドファンディングは、少額から始められる手軽さが魅力ですが、だからこそ、しっかりと調査を行い、賢い投資判断を心がけましょう。

もちろん、不動産のプロである事業者が詳細な調査を行った上で組成されているファンドがほとんどだとは思いますが、投資家自身も情報に目を通し、理解しておくことが重要だと私は考えています。

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