Kが語る！不動産CF物件、高掴み回避術！

不動産クラウドファンディング投資家の皆さん、こんにちは！Kです。

今回は、不動産クラウドファンディング（以下、CF）投資における「高掴み回避術」について、私なりの見解をお伝えしたいと思います。私も趣味で不動産CFに投資していますが、やはり気になるのは「物件の価格が適正なのか？」という点です。そこで、私が日頃から実践している、物件の適正価格を見極めるためのポイントをいくつかご紹介します。

まず、大前提として理解しておくべきは、不動産CFにおける物件価格は、必ずしも「相場価格」とイコールではないということです。CFのスキーム上、運営会社の手数料や利益などが上乗せされている場合があるため、単純な比較は難しい側面があります。

その上で、以下の点をチェックするようにしています。

1. 類似物件の取引事例の調査

これは基本中の基本ですね。対象物件の所在地周辺で、類似する物件（築年数、広さ、構造などが近いもの）の直近の取引事例を調べます。レインズマーケットインフォメーションや、国土交通省の不動産取引価格情報検索などを活用すると良いでしょう。

* レインズマーケットインフォメーション：https://www.reins.or.jp/
* 国土交通省不動産取引価格情報検索：http://www.land.mlit.go.jp/webland/

ただし、不動産CFの場合、個別の物件情報が詳細に開示されないこともあります。そのような場合は、所在地や物件の種類から推測し、ある程度の幅を持たせて判断する必要があります。

2. 運営会社の鑑定評価の確認

多くの不動産CF運営会社は、物件の鑑定評価を専門機関に依頼しています。その鑑定評価額が、募集価格と大きく乖離していないかを確認しましょう。鑑定評価書は、会員登録後に詳細情報として開示されることが多いです。もし開示されない場合は、運営会社に問い合わせてみるのも一つの手です。

3. 周辺地域の情報収集

物件周辺の将来的な開発計画や、インフラ整備の予定などを調べます。これらの情報は、物件の将来的な価値に影響を与える可能性があります。自治体のホームページや、不動産情報サイトなどで情報を収集すると良いでしょう。

4. 利回りだけでなく、運営会社の信頼性を重視

高利回りの物件には、どうしても目が行きがちですが、利回りだけで判断するのは危険です。運営会社の過去の実績や、経営状況などを確認し、信頼できる運営会社を選ぶことが重要です。運営会社の情報開示姿勢や、問い合わせへの対応なども、信頼性を判断する上で重要な要素となります。

5. 物件の個別要因の分析

対象物件が、築古である場合、リフォーム・リノベーションの計画があるか、建物の状態はどうなのか、耐震性はどうかなど、個別の要因も考慮に入れる必要があります。これらの要因は、将来的な修繕費用や、入居率に影響を与える可能性があります。

6. 複数案件を比較検討する

一つの案件に絞らず、複数の案件を比較検討することで、適正な価格水準が見えてくることがあります。異なる運営会社が提供する案件を比較することで、手数料や利回りの違いなども明確になります。

7. 専門家への相談も検討

どうしても判断に迷う場合は、不動産投資の専門家（不動産鑑定士、不動産コンサルタントなど）に相談することも検討しましょう。専門家のアドバイスを受けることで、より客観的な視点から物件を評価することができます。

まとめると、不動産CFにおける物件価格の見極めは、

類似物件の取引事例調査
運営会社の鑑定評価の確認
周辺地域の情報収集
運営会社の信頼性
物件の個別要因
複数案件との比較
専門家への相談

といった、複数の要素を総合的に判断することが重要です。

不動産CFは、少額から不動産投資を始められる魅力的な投資手法ですが、リスクも伴います。しっかりと情報収集を行い、慎重に判断することで、高掴みを回避し、安定した収益を目指しましょう。

それでは、今回はこの辺で。

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