Kが斬る！不動産クラファン審査、ココが甘い!?辛い!?

不動産クラファン投資家のKです。

今回は、私が実際に投資している不動産クラウドファンディングの審査基準について、少し辛口に、でも本音で語ってみたいと思います。

審査基準は、各社それぞれ独自のものを設けていますが、投資家目線で見て「ここ、もうちょっと厳しくても良いんじゃない？」「逆に、ここは評価できる！」と感じる部分があるんです。

まず、多くのプラットフォームで共通して重視しているのが、

担保評価: 不動産の鑑定評価額や積算評価額を基に、担保価値を算定しています。
LTV（Loan to Value）: 融資額が不動産価値に対してどの程度の割合かを示します。一般的にLTVが低いほど、安全性は高いと判断されます。
想定利回り: プロジェクトの収益性を示す指標です。高い利回りは魅力的ですが、リスクも伴うことが多いので注意が必要です。
運営会社の信用力: 運営会社の規模、実績、財務状況などが審査されます。

といったところでしょうか。

これらの項目は、もちろん重要なのですが、私が特に注目しているのは、以下の点です。

1. 担保評価の妥当性

担保評価は、不動産鑑定士による評価額がベースになっていることが多いですが、鑑定評価額はあくまで「現時点」の評価です。将来的な不動産市況の変動リスクを考慮しているのか？という視点が重要です。

例えば、地方の観光地におけるホテル案件の場合、コロナ禍のような特殊な状況下では、客足が激減するリスクがあります。そうしたリスクを織り込んだ、より保守的な評価になっているのか？を確認する必要があります。

2. LTVの捉え方

LTVは低いほど安全性が高いと言われますが、一概にはそうとも言えません。

LTVが低くても、担保となる不動産の流動性が低い場合、いざという時に売却できず、投資家への償還が滞るリスクがあります。

特に、特殊な用途の不動産（例：遊休地の開発案件）や、地方の過疎地にある不動産などは、流動性が低い可能性があるので、注意が必要です。

3. 想定利回りの根拠

高い利回りは魅力的ですが、その根拠をしっかりと確認する必要があります。

「賃料収入が大幅に増加する見込み」「コスト削減が可能」といった、実現可能性が低い根拠に基づいている場合、利回りが大きく変動するリスクがあります。

過去の類似案件の実績や、市場動向などを参考に、妥当な利回りなのか？を判断することが重要です。

4. 運営会社の情報開示

運営会社の信用力は非常に重要ですが、情報開示の程度はプラットフォームによって大きく異なります。

経営陣の経歴
過去のプロジェクトの成功・失敗事例
リスク管理体制

などについて、詳細な情報が開示されているか？を確認するようにしています。

情報開示が少ない場合、運営会社の透明性に疑問が残りますし、リスク管理体制が不十分である可能性も考えられます。

5. プロジェクトの独自性

最近では、社会貢献性の高いプロジェクトや、地域活性化に貢献するプロジェクトなど、ユニークな案件が増えてきました。

空き家再生
地方創生
環境問題への取り組み

といったテーマは、共感を呼びやすく、投資家からの支持を得やすい傾向があります。

ただし、こうしたプロジェクトは、一般的な不動産投資とは異なるリスクも伴うことがあります。

例えば、空き家再生の場合、建物の老朽化や、周辺環境の変化などによって、想定通りの収益を上げられない可能性があります。

投資判断を行う際には、プロジェクトの独自性だけでなく、リスクについても十分に理解しておく必要があります。

私が考える、不動産クラファン審査の甘い点、辛い点は以上です。

投資は自己責任です。プラットフォームの審査を鵜呑みにせず、ご自身でしっかりと情報収集を行い、リスクを理解した上で、投資判断を行うようにしてください。

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