【Kの不動産CF】プロも騙る？物件選びの裏ワザ

いつもありがとうございます！Kです。

今回は、不動産クラウドファンディング（以下、不動産CF）における、投資物件の選定基準とチェックポイントについて、私なりの考えをシェアさせていただきます。

「プロも騙る？物件選びの裏ワザ」なんて大げさなタイトルですが、私が実際に投資判断に使っている、割と地味なポイントを掘り下げて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産CF、物件選びの重要性

不動産CFは、比較的手軽に不動産投資を始められるのが魅力ですが、やはり投資である以上、リスクはつきものです。そのリスクを最小限に抑え、リターンを最大化するためには、物件選びが非常に重要になります。

運営事業者の謳い文句や、表面的な利回りに惑わされず、自分自身の目で物件を見極める力を養うことが、不動産CF成功への第一歩だと考えています。

K流・物件選定の５つのチェックポイント

私が不動産CFの物件を選ぶ際に、必ずチェックしているポイントは、以下の５つです。

立地
物件の種別と状態
運営事業者の実績と信頼性
スキームとリスク
利回りと期間

一つずつ詳しく見ていきましょう。

１．立地

不動産の価値を決定づける最も重要な要素の一つが「立地」です。

* 駅からの距離
* 周辺の商業施設の充実度
* 人口動態（人口増加傾向にあるか）
* 再開発の計画の有無

などを確認します。

特に、人口動態は重要で、将来的に空室リスクが高まる可能性があるエリアは避けるようにしています。Google マップや、各自治体のハザードマップなども参考に、災害リスクも考慮しましょう。

２．物件の種別と状態

投資対象となる物件が、

* 区分マンションなのか、一棟アパートなのか
* オフィスビルなのか、商業施設なのか

によって、リスクとリターンは大きく異なります。

私は、比較的リスクが低いとされる、居住用物件（区分マンションや一棟アパート）を中心に投資しています。

また、築年数や修繕履歴なども重要なチェックポイントです。古い物件の場合、大規模修繕の予定がないか、修繕積立金が十分に積み立てられているかなどを確認します。

３．運営事業者の実績と信頼性

不動産CFの運営事業者は、物件の選定から管理、賃貸、売却まで、すべてを担います。

* 過去のファンドの運用実績
* 経営状態
* 情報開示の姿勢

などを確認し、信頼できる事業者を選ぶことが重要です。

事業者のウェブサイトだけでなく、口コミサイトやSNSなども参考に、客観的な情報を集めるように心がけています。

４．スキームとリスク

不動産CFのスキームは、大きく分けて「賃貸型」と「売却型」があります。

「賃貸型」は、賃料収入から配当金を得るもので、比較的安定した収入が期待できますが、空室リスクや賃料下落リスクがあります。

「売却型」は、物件の売却益から配当金を得るもので、高いリターンが期待できますが、売却価格が予想を下回るリスクがあります。

それぞれのスキームのリスクを理解した上で、自身の投資目標やリスク許容度に合わせて選択することが重要です。また、優先劣後構造についても確認し、劣後出資の割合が高いファンドは、リスクが高まる傾向にあるので注意が必要です。

５．利回りと期間

不動産CFの利回りは、一般的に、他の投資商品と比較して高めに設定されています。しかし、高利回りには、それ相応のリスクが伴います。

利回りだけでなく、運用期間も考慮し、自身の資金計画に合ったファンドを選びましょう。短期のファンドは、資金を比較的早く回収できますが、再投資のリスクがあります。長期のファンドは、安定した収入が期待できますが、途中で解約できない場合があるので注意が必要です。

まとめ

不動産CFは、手軽に不動産投資を始められる魅力的な投資方法ですが、リスクも伴います。物件選びをしっかり行うことで、リスクを抑え、リターンを最大化することができます。

今回の記事が、皆さんの不動産CF投資の一助となれば幸いです。

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